物业项目运营情况考察学习报告

物业项目运营情况考察学习报告

为了给区内资产项目以及如皋地区其他资产项目提供优质高效的企业后勤与资产运作服务，以市场化的资产运营管理办法提升服务水准和资产回报水平。2020年11月6日至7日，XX集团副总经理石勇带领资产运营事业部XXX一行四人，赴苏州科技企业股权服务有限公司、港华商业管理有限公司、苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司、上海海鸿福船物业管理有限公司四家企业进行实地考察学习，主要就物业项目运营情况等方面进行了深入广泛的交流，使考察人员受益匪浅。现将有关情况及总结分析汇报如下。

一、 考察基本情况

苏州科技企业股权服务有限公司坐落于东沙湖基金小镇，是全国唯一由交易所转型发展而来的专业投融服务机构，依托元禾控股和东吴证券两大股东的资源禀赋，从一个基金公司发展成为拥有200个基金公司入驻的基金平台，为科创企业提供值得信赖的资本服务。苏州科服主要通过托管的方式为基金小镇的入驻企业提供服务，包括大楼建设、招商引资、企业服务、后勤保障等。

苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司是为了适应国际科技园的迅速发展，为入驻的高科技企业提供更好的服务应运而生。该公司目前所管辖的物业项目范围涵盖金鸡湖区域项目、独墅湖区域项目以及正在建设中的桑田岛项目，经营范围涉及体育健身、工程承接、美食广场、商务会所的建设及运营。该公司将保安、保洁、绿化等常规物业管理项目外包，更多的精力致力于研究对科技企业的深度服务，使科技园的产业管理向专业化、集约化方向发展。同时他们将设施设备等资产上印有二维码，全部实现了信息化，使得资产保值增值有数据体现。目前国际科技园面临的最大问题是停车难的问题，他们采用“定车不定位、常停车和临停车分开”的方式。该公司的服务定位是成为科技创业企业的服务商，从企业孵化阶段一直服务到成熟阶段，不断优化投资环境，使得苏州国际科技园能够真正成为创业企业的摇篮。

苏州港华商业管理有限公司是苏州港华燃气有限公司出资成立的全资子公司，主要承接写字楼及厂区的物业服务项目，目前拥有15人的管理团队，其中2人负责大厦的招商。考察了解到港华燃气原先的物业全部外包，在实际管理过程中港华掌握了物业管理的精髓，于是成立自己的物业公司。目前由于传统燃气业务不断萎缩，为了适应市场新要求，港华公司不断摸索，采取“一纵一横”两条线同时抓，一方面是经营好主营的燃气业务，另一方面以专业的物业管理服务为依托，考虑提供增值服务，拓展新业务。苏州港华商业管理有限公司属于国资企业，他们指出在自营物业管理的过程中也会遇到不少问题。物业本身属于劳动密集型的行业，流动率较高，且从业人员的素质普遍不高。作为国资性质的企业，他们用人都严格按照国家劳动部门相关法律法规，经常会因为用工方面的问题导致诉讼风险。港华徐总建议用人方面还是采用外包或者与专业的物业公司合作等方式更为灵活方便。

上海海鸿福船物业管理有限公司是由中国船舶工业集团公司所属上海江南造船厂投资参股的股份制专业物业管理企业。该公司获得上海市第一批工业园区标准化试点物业企业称号，具备服务中船江南长兴造船基地项目、南通滨海园区项目、南京红枫科技园等大型企业和园区管理经验，拥有相对成熟的工业园区标准化管理体系及运作模式。海鸿公司主要致力于用专业的物业管理方法服务园区新开发的楼宇、办公楼、厂区以及住宅等。

二、 开发区当前物业管理业务情况分析

目前资产运营事业部所管理的不动产有：新悦广场、北郊商业街、区域内剩余店面房、新生民营小区、宝林工业园、安置小区、宏皓水处理公司等。通过招投标程序，目前为我们服务的物业公司包括采林、鼎盾、蓝盾、臻诚、海鸿、印木，共六家单位，每年支付给第三方的物业管理服务费用约450万元。

结合各家第三方物业服务的现状，总结出如下当前物业管理方面存在的问题：

1.服务的物业公司较多，管理较为分散，不利于统一管理。

2.外包物业公司以盈利为目的，服务质量难以控制。外包物业公司为了保证自己的利润，在招投标的价格基础上，通过严格控制自身的成本投入，这就导致物业服务质量普遍不高。

3.物业公司不负责收费，都是由政府负责收取所有的费用收取整理后交由物业公司管理，没有充分发挥物业公司的价值。收取费用牵扯了国有公司人员过多的精力，即使有物业公司，但是也没有把国有公司人员从繁杂的事务中解脱出来。

三、相关想法与建议

通过对以上几家服务型企业的走访，总结发现以下两点：一是业务模式不断升级。由物业管理后勤服务为基础，渐渐向外辐射，通过纵横合作，不断拓展业务，逐渐升格为综合运营，利润前景更高；二是物业管理后勤服务逐步成为国有公司放弃的业务类型，一般都是将物业管理专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。

本着“资源共享、优势互补、互惠互利、联动发展、风险共担”的初衷和原则，经过此次调研与考察，我们认为，通过与市场上有经验有成绩的优质物业公司合作更加符合我们现阶段园区业务的发展需要。

我们以提供优质物业服务为基础，在提升现有资产管理服务水平的基础上，逐步承接区内企业的物业管理服务，进而拓展区外市场业务，从而建立良好的人脉、合作关系与市场形象。进而以重点核心项目为依托，渐渐向外辐射，不断发展与扩大业务范围（招商引资、资产运营、业务代办等），形成产业园运营模式，使合资物业公司成为国有公司新的利润增长点。